央行今年第三季理監事會議雖然沒有升息，但對於購屋族來說，房貸負擔早已經「悄悄升息」！根據永慶房產集團統計指出，自從第七波選擇信用管制以來，銀行端自主管控風險與拉高門檻，整體房貸利率實質調幅已達 2 碼以上（約 0.54%～0.72%），首購房貸利率更全面站上2.6%，已回到17-18年前的水準；加上下半年碰上全台大量交屋潮，「限貸令」排撥已經大塞車，部分公股行庫更得排到2027年。
央行沒動手！首購房貸利率卻飆破2.6% 等同被「隱形升息」
根據永慶房產集團彙整往來銀行房貸利率調查，自 2024 年第二季（第七波信用管制實施前）至 2026 年第三季，中位數房貸利率已出現劇烈變化：
- 首購族房貸利率：由 2.06% 一路衝至 2.60%，增加 0.54 個百分點。
- 第二戶房貸利率：由 2.18% 攀升至 2.90%，增加 0.72 個百分點。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，雖然央行表面上未調升基準利率，但各家銀行在房貸水位受限與風險控管下，紛紛大幅調高實質承作利率與審核門檻。兩者的調升幅度均大幅超過央行升息2碼（0.5 個百分點）的水準，對購屋族而言，利息負擔實質加重。
申貸恐排撥到2027年 第二戶更難貸
除了利率上漲，葉凌棋指出，今年前 7 月全台住宅使照量達 8.3 萬戶，全年更上看 14.2 萬戶挑戰近 30 年新高，龐大的完工交屋潮讓銀行資金池急速緊繃。
根據永慶資料，公股行庫普遍因額度吃緊而拉長審核至 1 到 3 個月，台銀要求收支比達 180% 才有機會貸到 8 成，一銀 9 月申請恐延至 11 月撥款，彰銀甚至直接排到 2027 年 1 月以後。部分民營銀行也只承作有資產門檻的VIP客戶，部分更幾乎暫停收件，排案同樣遞延到2027年。
然而，對於名下有房、打算換屋或是購買第二戶的民眾而言，處境恐怕更難。目前第二戶房貸利率普遍已喊上 2.7% 至 3.4% 起跳，且多家銀行在額度不足時直接採取「暫停收件」或進行動態滾動式調整。
估Q4房市「量小增價平」格局
根據永慶成交數據觀察，葉凌棋指出，今年 1-8 月成屋市場交易量較去年同期量增 6.6%，但建物買賣移轉棟數卻仍小幅量縮，顯示成屋市況持續與建物買賣移轉棟數脫鉤。而在台灣經濟穩健成長，科技業與出口動能持續提供支撐，台股高檔震盪下，預估第四季成屋市場持續呈現「量小增價平」格局。
觀察今年 1-7 月全台建物買賣移轉棟數較去年同期年減 2.0%，累計年減幅有收斂跡象，加上房市政策略有鬆綁，有助於第四季買氣回穩，不過，銀行資金緊縮的狀況仍持續，房市交易量大幅回升幅度仍有限。依目前市況推估，預估今年建物買賣移轉棟數約 25.6 至 26.7 萬棟左右，年減 2% 至年增 2% 之間。
